據DZ50鋼管檢測員檢測，近年來，各種城市綜合體、超級大盤在三、四線城市涌現，如今卻成了其去庫存化過程中的“痛點”。最新統計數據顯示，一、二線城市開始出現持續回暖跡象，但三、四線城市仍然陷于房價下跌、庫存高企的“困局”。記者了解到，由于市場持續低迷，一些中小城市的開發商資金鏈緊繃，緩建、停工、爛尾等問題顯現。部分項目由于涉及大量民間融資，極易引發一系列社會風險。

    根據國家統計局近日發布的70個大中城市住宅銷售價格數據，今年5月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市房價漲幅明顯；二線城市房價整體較為穩定；大部分三線城市房價仍然下降。

    據DZ50鋼管檢測員檢測，在業內人士看來，自“330新政”出臺以及5月再次降息以來，一線城市出現了量價齊升行情。但絕大多數三、四線城市的房地產市場并沒有明顯好轉，和一、二線城市相比呈現嚴重分化格局。

    當前三、四線城市房地產市場去庫存化形勢依然嚴峻。湖南正大行房地產代理有限公司總經理任澤認為，三、四線城市的房地產市場供應量大，去庫存周期大都在20個月以上，有的甚至達到30、40個月。

    湖南永州市祁陽縣是人口過百萬的大縣，也是湖南省縣域經濟強縣。據統計，2015年1至4月，祁陽縣商品房銷售成交面積同比下降50%，商品房積壓了15萬多平方米，而2014年全年的銷售面積也只有22萬多平方米。

    在湖南省中部的一個縣級市，這幾年建設的高層電梯房有30多棟，但很多樓盤銷售慘淡，去年商品房銷售面積同比下降6成。當地最大的城市綜合體項目負責人介紹說，2012年以來當地房地產市場是“王小二過年，一年不如一年”，稱現在銷售壓力很大，感覺是歷史上最低迷的時候。

    據DZ50鋼管檢測員認為，一線城市的優質資源和人口優勢決定房價率先止跌回升，而三、四線城市庫存高、城市吸引力不足，這是其樓市持續低迷的主要原因。此外，去年下半年以來的樓市利好政策的效果集中體現在一、二線城市，在三、四線城市反映得并不明顯。

    湖南一些地級市和縣城的居民告訴記者，現在很多地方通了高鐵，交通日益方便，有錢人更愿意到省會長沙買房，他們的子女也在長沙讀書，一到周末很多人組團去省城“看房”、“看孩”。

    據了解，與實力雄厚、資金回籠快的大型開發商相比，三、四線城市的一些小房企由若干股東臨時組建，自有資金不多，有的股東需要大量的民間借貸。一旦開發商資金鏈斷裂，很容易引發樓盤爛尾、經濟糾紛等一系列問題。

    由于資金鏈斷裂，一些房地產項目即使順利竣工，也難以辦理規劃、質監、消防等驗收手續。有的項目拖欠水電費、電梯款，已經入住的業主面臨著停水停電、電梯停運局面的可能性，正常生活無法得到保障。

    很多房地產項目，如果有幾百萬資金就可以順利完工，但就是差最后“臨門一腳”。開發商與材料商、建筑商、農民工、購房者形成“連環債”，導致財富流失的“放大效應”和社會影響的“連鎖反應”。

    為了減輕資金壓力，有的開發商不得不延緩開發進度，或者緊急叫停在建工程，甚至不惜為此繳納土地閑置費。位于湖南某縣新區的一個樓盤規劃建筑面積70多萬平方米，廣告上對外宣稱是“超級大盤”。但由于市場不景氣，目前這個項目進展緩慢，已建成的大約只有1/5，其他土地尚處于閑置狀態。

    不同城市之間存在同質化競爭，每個城市都轟轟烈烈地進行過量開發，結果是大家都在找出路，又都沒有出路。特別是一些中小城市沒有區位、資源優勢，缺乏足夠的產業支撐，醫療、教育資源向大城市集聚，難以吸納、留住更多的人口，這成為其房地產市場發展的掣肘。

    后續圍繞庫存而制定的政策，應從總量調控轉變為結構調控的思路，讓各地政府從地方實際出發，圍繞供地計劃、城市開發邊界劃分、房源收購、二次置業等方面出臺更細的政策。

    從長遠來看，中小城市的產業和人才集聚能力亟待提高。嚴躍進認為，過去地方政府采取比較激進的土地政策，希望“做大城市”，往往事與愿違。三、四線城市房地產市場要持續健康發展，關鍵是要有產業導入，積極提供就業機會，并解決住房周邊的配套問題，才能避免出現較高的空置率。